By Hoang Villa
Hiện nay nhiều trường hợp giao dịch bất động sản qua hợp đồng góp vốn gây thiệt hại cho bên mua vì các kẽ hở ít người phát hiện ra. Dưới đây là một số lưu ý bạn nên biết khi mua bán nhà đất bằng hình thức góp vốn.
Không góp vốn vào nhà đất có pháp lý bất ổn
Trước khi đặt bút ký vào hợp đồng góp vốn, khách hàng NÊN yêu cầu được biết toàn bộ hồ sơ pháp lý của dự án. Bên mua nên dành thời gian tìm hiểu, lắng nghe và chất vấn chủ đầu tư về mọi khía cạnh của dự án, các bước tiến hành thủ tục pháp lý.
Nên đầu tư vào những dự án có pháp lý đầy đủ để tránh thiệt hại về sau
Hồ sơ pháp lý của một bất động sản bao gồm:
- Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư: Giấy phép này chú ý đến lĩnh vực kinh doanh, cần có chức năng xây dựng và đầu tư các dự án bất động sản thì mới được coi là hợp pháp.
- Giấy tờ về Quyền sử dụng đất (quyết định giao đất, cho thuê đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thông thường các giấy tờ này phải đứng tên chủ đầu tư.
- Giấy phép xây dựng do Sở xây dựng cấp, khoản 3 trang A4 thể hiện tóm tắt các phần chi tiết xây dựng như mỗi sàn bao nhiêu m2, được cấp phép dựa trên các căn cứ pháp luật như thế nào?
- Quy hoạch chi tiết 1/500: Giấy này yêu cầu chỉ rõ các thiết kế dành cho dự án bao gồm tổng diện tích, mật độ xây dựng, bố trí tiện ích, mặt bằng tầng, sàn,....
- Biên bản nghiệm thu phần móng: biên bản này có được khi dự án đã hoàn thành phần móng.
- Bảo lãnh ngân hàng: Bảo lãnh ngân hàng đảm bảo nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với dự án hình thành trong tương lai. Nếu chủ đầu tư có rủi ro hoặc không xây dựng được thì phần rủi ro này ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm trả tiền lại cho cư dân thay cho chủ đầu tư.
- Ngoài ra còn một số giấy tờ khác như phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, quy hoạch chi tiết 1/2000, hồ sơ chuyển nhượng dự án…..
Việc xác định đầy đủ, đúng đắn hồ sơ pháp lý của dự án có thể giúp khách hàng hạn chế được những tranh chấp đến mức thấp nhất hoặc an toàn.
Khách hàng cần gì ở một nhà đầu tư, đó chính là uy tín thể hiện trong vấn đề pháp lý dự án và có khả năng nhận biết trước mọi tình huống phát sinh, từ đó đưa ra chiến lược đúng đắn.
Đừng nên đặt kỳ vọng lợi nhuận khủng
Khi đầu tư vào một thứ gì đó, không chỉ riêng về bất động sản, điều đầu tiên khách hàng mong muốn chính là có được lợi nhuận. Tuy nhiên việc đặt ra tham vọng có được lợi nhuận và lợi nhuận khủng lại rất khác nhau.
Lợi nhuận là nguyên nhân chính có đầu tư
Về đầu tư bất động sản, khách hàng đầu tư rất dễ dàng kiếm được lợi nhuận từ việc mua đi bán lại. Một sản phẩm bất động sản không có tiềm năng lớn và luôn ở trạng thái ổn định sẽ duy trì mức lợi nhuận phù hợp cho khách hàng. Tuy nhiên, nếu khách hàng muốn từ việc đầu tư kiếm được một lợi nhuận "khủng", đó lại là một câu chuyện khác khó khăn hơn.
Khách hàng tìm kiếm lợi nhuận "khủng" có thể từ các cách sau:
- Phân tích, đánh giá tiềm năng thị trường trong tương lai, sau đó đi đầu dồn dòng vốn đầu tư.
- Tìm kiếm và mua hàng rẻ.
Những cách trên có thể giúp khách hàng tìm kiếm được lợi nhuận lớn tuy nhiên đi kèm theo đó là những rủi ro tiềm ẩn, có khả năng "mất" càng cao. Vì vậy những sản phẩm càng hấp dẫn về lợi nhuận thì mức độ rủi ro cũng theo đó mà tăng cao.
Lưu ý điều khoản bồi thường
Trước khi ký một hợp đồng góp vốn, ngoài việc tìm hiểu mọi thông tin liên quan đến sản phẩm, khách hàng nên ngồi lại với nhà đầu tư để nói chuyện, yêu cầu nhà đầu tư giải thích tường tận hợp đồng từ pháp lý, vấn đề bồi thường đến số tiền đầu tư,....
Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật dân sự 2015 về Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng:
- Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
- Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
- Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
Cam kết bồi thường có thể làm giảm rủi ro cho những trường hợp xấu nhất có thể xảy ra đến từ cả hai phía.
Luôn luôn dự phòng kế hoạch B
Với các hợp đồng góp vốn mua bán nhà đất, hãy luôn chuẩn bị nhiều kế hoạch. Đừng "đặt trứng chung một giỏ" nếu vỡ sẽ mất tất cả. Sau khi sự việc xảy đến bất ngờ, bạn phải tốn thời gian giải quyết hậu quả, từ đó mất đi khả năng cho những cơ hội khác.
Kế hoạch dự phòng luôn cần thiết khi tiến hành góp vốn
Vì vậy, khách hàng, nhà đầu tư cần dự phòng thêm kế hoạch B, C,... để chủ động ứng phó đường lui khi xảy ra những vấn đề bất khả kháng với hợp đồng góp vốn. Chuẩn bị càng chu đáo khiến khách hàng có đủ tự tin để giải quyết mọi bất lợi cho bản thân mình.
Ưu tiên ký với nhà đầu tư uy tín
Uy tín của một nhà đầu tư được đánh giá thông qua tên tuổi, thương hiệu và lịch sử hình thành phát triển của doanh nghiệp. Nếu chủ đầu tư là gương mặt mới thì khách hàng nên tìm hiểu kỹ càng về sản phẩm có pháp lý rõ ràng để định vị tên tuổi bước vào ngành nhằm có giúp nhà đầu tư tín nhiệm và tránh bị "rối" trong vòng vận hành thông tin của xã hội ngày nay mà bỏ qua cơ hội tốt nhất có thể.
