By Hoang Villa
Hiện nay việc cho thuê nhà hoặc căn hộ chung cư đang là xu hướng kinh doanh được quan tâm bởi mức độ rủi ro thấp nhưng hiệu quả cao và ổn định. Tuy nhiên để tránh những mâu thuẫn về sau, người cho thuê nhà nên lưu ý những vấn đề sau.
Pháp lý về nhà ở/căn hộ cho thuê
Điều kiện để nhà/căn hộ được phép cho thuê:
Pháp lý là vấn đề quan trọng nhất mà người cho thuê lẫn người thuê phải tìm hiểu kỹ càng. Có những trường hợp hai bên không kiểm tra trước khi ký kết hợp đồng, sau khi xảy ra vấn đề thì dẫn đến tranh chấp không giải quyết được.
Nhà cho thuê phải có pháp lý đầy đủ
Theo Luật nhà ở năm 2014, khoản 1 và 3 điều 118, một ngôi nhà/căn hộ được phép cho thuêphải đáp ứng những yêu cầu sau:
- Không thuộc diện tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sử sở hữu hoặc đang trong thời hạn sở hữu đối với nhà trường hợp sở hữu có thời hạn.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Không thuộc diện có quyết định thu hồi, giải tỏa của cơ quan Nhà nước.
Ngoài ra nhà ở/căn hộ cần phải đảm bảo chất lượng, an toàn, có đầy đủ hệ thống điện nước, đảm bảo vệ sinh môi trường.
Đối với các tổ chức, người nước ngoài cho thuê thì phải có giấy phép an ninh trật tự và giấy phép an toàn phòng cháy chữa cháy do cơ quan Nhà nước cấp.
Điều kiện để người cho thuê được phép cho thuê:
Được quy định tại điều 119, Luật nhà ở năm 2014. Bên người có ý định cho thuê phải đáp ứng được những điều kiện sau:
- Là chủ sở hoặc được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền thực hiện các giao dịch về nhà đất theo đúng pháp luật.
- Phải có đủ năng lực hành vi nhân sự để thực hiện giao dịch. Một tổ chức phải có đủ tư cách pháp nhân mới có quyền tiến hành giao dịch cho thuê nhà/căn hộ.
Lưu ý nếu nhà/căn hộ thuộc sở hữu chung của vợ chồng thì cả hai phải đồng thời ký vào hợp đồng cho thuê hoặc ủy quyền lại cho vợ hoặc chồng hoặc cho người khác.
Như vậy việc xác định đầy đủ tư cách pháp lý giúp cho cả người cho thuê lẫn người thuê sẽ không gặp những rắc rối khó giải quyết mà phải cần đến chính quyền. Một giao dịch sẽ hoàn thành tốt đẹp đồng thời tạo dựng một niềm tin cho những lần sau.
Các loại thuế, chi phí đóng khi giao dịch cho thuê nhà/căn hộ
Người cho thuê là bên nộp thuế.
Điều kiện nộp thuế: Người cho thuê có tổng thu nhập >100 triệu đồng.
Doanh thu tính thuế nhà đất được tính như sau:
- Doanh thu tính thuế GTGT (Giá trị gia tăng): Là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.
- Doanh thu tính thuế TNCN (Thu nhập cá nhân): Là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.
- Trường hợp bên thuê trả tiền thuê nhà trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế GTGT và thuế TNCN xác định theo doanh thu trả tiền một lần.
Công thức tính số thuế phải nộp
Dựa vào điểm c khoản 2 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-CP số thuế phải nộp khi cho thuê nhà được tính như sau:
Thuế GTGT cần nộp
|
=
|
Doanh thu tính thuế GTGT
|
x
|
5%
|
Thuế TNCN cần nộp
|
=
|
Doanh thu tính thuế TNCN
|
x
|
5%
|
Như vậy, nếu cho thuê nhà mà có thu nhập từ 100 triệu đồng/năm thì tổng số thuế TNCN và thuế GTGT phải nộp là 10% doanh thu.
Quy trình và thủ tục khai thuế
Người cho thuê trực tiếp đến cơ quan khai thuế và lựa chọn phương thức khai thuế theo kỳ hoặc theo năm.
Một hồ sơ khai thuế bao gồm:
- Tờ khai theo mẫu.
- Phụ lục.
- Bản chụp hợp đồng cho thuê nhà hoặc phụ lục hợp đồng
- Bản chụp giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).
Sau khi chuẩn bị đầy đủ giấy tờ cần thiết, người cho thuê đến cơ quan khai thuế và tiến hành theo đúng quy định và trình tự của pháp luật.
Như vậy trong giao dịch thuê nhà/căn hộ người cho thuê cũng như người thuê cần tìm hiểu rõ ràng và các vấn đề pháp lý, ràng buộc đồng thời biết quyền và nghĩa vụ của mình trong một giao dịch. Từ đó tránh những sai sót và mâu thuẫn xảy ra về sau.
